第二章 贵阳房地产市场运行情况

一、贵阳房地产发展综述

    贵阳房地产业由起步到快速发展，大致经历了几个阶段，第一阶段：1978-1990年的起步阶段。这一阶段城市居民以居住公有住房为主，公有住房基本实行的是“福利制”的办法，通过政府向单位分配、政府向个人分配、单位向个人分配等形式解决居民的住房问题，因此房地产业发展极为缓慢；第二阶段：1991-1998年的初步发展阶段。1988年5月，根据国家改革住房制度的要求，贵阳市开始着手进行住房制度改革，1992年7月1日起正式实施《贵阳市住房制度改革实施方案》，住房制度改革逐步推开，通过改革，把住房的生产、交换、分配、消费纳入社会主义商品经济轨道，有效促进了贵阳房地产业的发展；第三阶段：1999年至今的快速发展阶段。本阶段随着住房制度改革的进一步深化，停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，住宅与房地产业迎来了空前的发展机遇，城市房屋建设突飞猛进，居民居住水平快速提高，房地产业逐步成为国民经济的支柱产业。

    2008年，受全球金融风暴和严重自然灾害影响，全国房地产业出现下滑，房地产市场全面步入调整，房地产开发投资增速放缓，商品房销售量大幅下降。贵阳作为西部地区发展中城市，在此轮金融危机中房地产市场自然也受到一定的影响，不过房地产市场总体还是比较平稳的，房地产开发投资增速与上一年基本持平，由于居民消费信心下降，房屋成交面积萎缩，通过贯彻落实国家和省市扩大内需保增长的措施，我市房地产市场在经过短暂的调整后，2009年一季度以后基本恢复了良好的增长态势，截止2009年12月底，全市房地产开发完成投资210.33亿元，同比增长23.6%，新建商品房销售面积791.12万平方米，同比增长106.6%，商品房销售金额298.44亿元，同比增长128%，房地产各项指标呈现大幅增长。

二、房地产市场主要指标运行情况

    （一）房地产投资持续稳定增长，投资结构趋于合理

    统计数据显示，1999年以来，我市房地产开发累计完成投资996.8亿元，年平均增长24.9%，其中住宅投资582.75亿元，年平均增长23.9%，住宅投资占房地产开发投资的58.5%。

    商品房开工面积累计4554.56万平方米，年平均增长20.6%，其中住宅3673.28万平方米，年平均增长19.1%；商品房竣工面积累计3439.45万平方米，年平均增长16.9%，其中住宅面积2871.28万平方米，年平均增长17.1%。

    表2.1：1999-2009年贵阳市房地产开发建设情况统计表
                                    单位：亿元、万M²、万M²

（数据来源：贵阳市统计年鉴）

    （二）房地产市场保持供需两旺态势，房屋成交量逐年递增

    1999年以来，我市新建商品房合同登记销售面积累计3478.46万平方米，年平均增长24.8%，其中住宅面积3230.65万平方米，年平均增长24.9%；商品房销售金额累计944.42亿元，年平均增长35.8%，其中住宅金额799.51亿元，年平均增长38.1%；随着商品房销售形势持续向好，商品房空置面积基本维持在一个较低水平，截止2009年底，全市商品房空置面积（指一年以上商品房空置面积）为44.82万平方米，其中住宅17.8万平方米。

表2.2：1999-2009年贵阳市商品房销售情况统计表
                                        单位：万M²、亿元

（数据来源：贵阳市房地产交易信息系统，表中2003年以前数据不含一市三县，2003年以后均为全市数据）

    （三）外来购房成为支撑我市住宅需求持续增长的强劲力量

    在我市商品房销售对象中，外来购房一直占有较大比例。近年来，随着我市城市环境日益改善，城市品位逐步提高，“避暑之都” 的品牌效应不断提升，宜商宜居的贵阳吸引了越来越多的外来人士购房置业，外来购房（指除贵阳市辖区以外的人士所购商品房，即省内其他地区和外省、市及境外人士所购商品房）比例基本维持在50%左右。2009年，在全市商品住房购买对象中，贵阳市城区购买19743套，占33%，贵阳市其他地区购买5743套，占10%，贵阳市以外的省内其他地区购买24588套，占41%，外省市及境外购买9884套，占16%，外来购房比例为57%。

    （四）在市场需求的有力支撑下，商品房价格稳步上升

    1、房屋销售价格指数

    我市商品房价格自1998年至今不断上涨，年增长幅度不断上升，在老百姓的观念来看，地价、房价这些不动产都是不断升值的财富。因此，贵阳市房屋销售价格同比从未出现下跌的状况，十年来的价格指数有起有落，但都没有过负增长。受金融危机的影响，虽然自2008年4季度末到2009年1季度初，房屋销售价格曾产生一定程度的波动，但是，只不过涨势回落涨势趋缓，贵阳市房屋销售价格依然呈持续上涨态势。

图2.1贵阳市1998年—2008年房屋销售价格指数走势图

    2、房屋销售价格指数与居民消费价格指数对比

图2.2贵阳市居民消费价格指数与房屋销售价格指数对比图

    十年来，房屋销售价格指数一直高于居民消费价格指数，只有2001年例外，当年CPI高于房屋销售价格指数2.4个百分点。

    3、推动我市房价上升的因素

    房价的上升有多方面的因素，从我市情况来看，有以下几点：（1）自然环境得天独厚，区位交通四通八达，宜商宜居；（2）省会城市，全省政治、经济、文化、商业中心，在全省具有极高的首位度；（3）城市山地特色，城市扩张受限，中心区寸土寸金，房价自然上升较快；（4）房屋设计、环境、配套、物管和节能、新工艺、新材料等强制性要求使商品房综合品质大大提高；（5）征地及拆迁成本加大；（6）大量外来购房对房价形成强劲支撑；（7）城镇居民改善性住房的需求量增加。

    图2.3：2009年全市各区域商品住房价格情况

    应该看到，目前我市经济处于持续快速发展时期，房地产业也正处于快速增长阶段，房价保持一定幅度的增长也是正常的。目前我市房价增长与国民经济发展及居民收入增长基本上保持协调，但是，局部区域房价增长较快，特别是个别项目房价存在非理性上涨的情况是值得重视的。

    （五）存量房市场初步启动，住房梯级消费模式基本形成

    2000-2009年，全市存量住房累计交易面积502.01万平方米，年平均增长39.8%，交易套数53501套，年平均增长57.6%。存量房市场的启动，为房地产市场提供了更多的低价房源，对于满足不同层次消费者的住房需求，形成合理的住房市场消费结构、抑制房价上涨都发挥了积极的作用。

    目前存量房交易量占新建商品房交易量的比重较小，平均不到百分之二十。尤其是2006年8月开征二手房交易营业税和个人所得税，对我市二手房交易产生了明显的抑制作用， 2007、2008两年二手房登记交易量均呈下降态势，2009年在各种政策的刺激下有了快速回升。

    （六）金融信贷有力支持了房地产业的发展

    金融对房地产行业的支持主要表现在两个方面，即开发投资和消费。在开发投资方面，全市各年房地产开发到位资金情况良好，其中银行贷款所占比例基本保持在20%以上，信贷对房地产业保持较大的支持力度。

    2008年前三季度信贷从紧，开发贷款同比出现下降，2008年四季度以后，在适度宽松的货币政策环境下，开发贷款有了逐步回升，2009年出现了较快增长。

    表2.3：贵阳市2005-2009年房地产开发贷款及预购商品房贷款情况

    在住房消费方面，金融信贷也保持着较大的支持力度。2005-2008年，预购商品房抵押贷款占商品房销售额的比重基本保持在30%以上；同时，住房公积金贷款也逐步成为我市居民住房消费的重要资金渠道，据不完全统计，截止2008年年底，我市累计发放住房公积金贷款约43.21亿元，提取公积金购房金额约13.07亿元。

图2.4：贵阳市民需求群体目前居住面积

    这也就是说，贵阳市民购房群体大多数还是一次购房者（占70%左右）；而三县一市和地州群体能够考虑到贵阳买房的，则大多数属于当地的中高收入阶层，已经是第二次以上购房者。只有这样，他们才有能力到贵阳购房。

图2.5：贵阳市民需求群体目前居住户型结构

图2.6：贵阳三县一市住房需求群体目前居住面积

图2.7：贵阳三县一市住房需求群体目前居住户型结构

图2.8：省内地州居民住房需求群体目前居住面积

图2.9：省内地州居民住房需求群体目前居住户型结构

（三）地州群体到贵阳购房的动机

    2008年，贵阳市商品房销售套数中，地州购房群体已经占到35.7%。省内地州消费者越来越成为贵阳房地产的主力军。

    调查发现，地州群体愿意到贵阳购房，主要目的是为了自己居住，这说明，贵阳城市对地州市民有着巨大的吸引力。虽然我省作为内陆省份，周边被其他较为发达的省份包围（如遵义被重庆经济圈吸引；六盘水和兴义被云南吸引），从而失去了一部分住房消费者，但是贵阳市在全省范围内的中心城市地位仍然是非常巩固的。

图2.10：省内地州居民住房需求群体目前居住户型结构

（四）住房需求潜量测算

    本次专题调查发现，在调查的2050个贵阳市民样本中，未来三年有购房意向家庭的占到城镇居民家庭的18%左右。按此测算，预计未来三年本市购房需求将达到1180万平米左右。加上地州和省外购房群体的需求，未来三年全市潜在购房需求面积应达到2360万平米左右，即每年需求面积将从目前的不到400万平米增加到780万平米左右。按此计算，贵阳市的住房需求有可能年均递增40%左右。

    实际上这是不可能的。调查发现，尽管想买房的人很多，需求面积很大，但是有效需求还要打折扣。调查中的样本中，贵阳市民样本有30%左右购买力总价在20万元以内；三县一市有60%在20万元以内，地州群体有12%在20万元以内。这部分群体购买商品房则基本没有现实的可能，所以都可以视为“无效需求”。考虑这部分折扣，则贵阳市民（含三县一市）未来三年住房有效需求总面积约为825万平米，地州和省外群体有效需求面积预计为745万平米。二者合计为1570万平米，即年均需求面积520万平米左右。

    但无论如何，未来几年贵阳房地产需求还将持续增长，而且这种增长随着贵阳城市基础设施的改善、二次购房者的增多、投资需求的扩大，还将持续增长更长的时期。

图2.11：我市购房群体面积需求

（五）贵阳市未来三年住房需求结构

    从户型需求和面积需求看，购房群体需求存在一定的非理性因素。具体表现在：

    1） 户型面积需求偏大，但户型面积需求与户型结构和购买力不匹配。

图2.12：我市购房群体户型结构需求

图2.13：贵阳市民购房群体购买力总价

图2.14：三县一市市民购房群体面积需求

图2.15：三县一市购房群体户型结构需求

图2.16：三县一市购房群体购买力总价

图2.17：省内地州到贵阳意向购房群体面积需求

图2.18：省内地州到贵阳意向购房群体户型需求

图2.19：省内地州到贵阳意向购房群体购买力需求

    很明显，购买力需求最多的群体是20-25万元的群体。但是这个价格目前只能买到70-80平米的房子，与面积需求最多的100-120平米存在较大的差距。

    这不仅是贵阳市民购房群体的问题，也是“三县一市”和省内地州意向购房群体普遍存在的共性问题。

    2）需求地点过于集中在两城区和金阳新区。其他区域需求程度较弱。其中，贵阳市民购房群体更偏向于云岩、南明、小河区；地州群体则非常集中于金阳新区和小河区。

图2.20：我市购房群体意向购房区域

图2.21：地州意向到贵阳购房群体购房区域

    因此，如果乌当、白云、花溪等区域的交通基础设施和城市建设加快，形成全面开花的效果，则贵阳对地周群体的吸引力会进一步增强，购房者的区域选择更多，房地产市场将迎来更快的发展速度。

五、保障性住房建设情况

    （一）廉租住房保障情况

    从2000年起，为了解决城市低收入群体的住房困难，我市开展了廉租住房保障工作，廉租住房保障有房屋租赁补贴、实物配租和租金核减三种方式，自实施“住有所居”行动计划以来，我市廉租住房保障覆盖面不断扩大，截止2009年12月底，全市纳入廉租住房保障的家庭17176户，其中：租赁补贴保障14107户，实物配租1828户，租金核减1241户。

    从2009年开始，全市廉租住房保障已扩大到人均住房建筑面积不足15平方米的城市低收入家庭，将申请廉租住房租赁补贴的家庭进行实时保障，做到应保尽保。同时还建立了廉租住房退出机制，因不符合保障条件，退出廉租住房租赁补贴保障117户。

    （二）廉租住房项目建设情况

    从2007年开始，根据国家对西部城市廉租住房建设的扶持政策，从2007年起截止2009年12月底，全市获得中央投资补助的廉租住房建设项目共16个，总建筑面积28.12万平方米，共5874套，项目总投资3.57亿元，争取到中央补助资金11598万元，其中：2008年中央预算内投资补助资金3110万元，2008年中央新增1000亿预算内投资补助资金4889万元，2009年新增1300亿元中央预算内补助资金3599万元。地方配套廉租住房建设资金累计到位10226.3万元。截止2009年12月25日，全市廉租住房项目累计开工面积27.4万平方米，竣工12.31万平方米，完成投资2.69亿元。

    （三）经济适用住房建设情况

    我市从1994年开始建设经济适用住房，1994-1998年称为“安居工程”，1998年后称为“经济适用住房”。1994年-1997年，每年以15-25万平方米的规模实施“安居工程”，开发了栖霞、沙河、顺海、长冲等安居小区，共竣工面积为76万平方米，完成投资9亿元。

    1998年-2009年1-11月，全市经济适用住房累计投资170.67亿元，竣工面积957.67万平方米，其中：2007完成投资27.06亿元，竣工100.2万平方米；2008年，完成投资41.17亿元，竣工107.7万平方米；2009年1-11月，完成投资16.56亿元，竣工89.82万平米。实施“住有所居”行动计划以来，我市按照每年100万平方米的规模实施经济适用住房建设。经济适用住房建设的大力推进，有效解决了我市部分城镇中低收入家庭的住房困难，对平抑房价发挥了积极作用，同时，加快了我市住房消费的启动，促进了住宅产业的快速发展。

    （四）改善其他住房困难群体的居住条件工作

    1、启动中心城区集中成片危旧房改造。汉湘街和白果巷危旧房改造项目是“住有所居”行动计划重点改造项目。汉湘街地块有危旧房住户800余户，第一期改造项目已办理建设、用地、规划、拆迁等手续，目前已进入拆迁实施阶段，已签订拆迁安置协议49户；绿苑小区建设的248套廉租住房和拆迁安置房在2009年7月中旬竣工；白果巷共有危旧房510余户，已完成70户拆迁安置。

    2、启动“城中村”改造。2009年强力推进 “城中村”改造工作，重点抓好：南明区汤巴关、云岩区渔安安井片区、小河区腾龙湾、乌当区顺海村大坡、花溪区溪北片区集中拆迁安置、清镇市东门桥粮油批发市场、白云区白云村云康新城七个“城中村”改造项目，通过七个试点，探讨研究“城中村”改造的成功经验和存在问题，带动全市“城中村”改造项目的全面展开。

    3、推进农村危旧房改造。全市列入危房改造项目共计67168户。其中，一级危房35306户；二级危房18358户；三级危房10658户；地质灾害危房2846户。截止2009年11月开工65774户，开工率98%，竣工49059户，竣工率73.1%。

    4、积极改善农民工住房条件。2008年，我市各施工企业提供集体宿舍面积共6.8万平方米，解决了约2.5万农民工的住房问题，2009年1-11月，我市各施工企业提供集体宿舍面积共18.519万平方米，解决了约6万农民工的住房问题。

    5、小户型周转租赁房建设。为解决部分收入较低的年轻公务员、职工等群体租赁需要，目前正在研究小户型租赁周转房的相关政策和配建比例，将由市住投公司组织修建。

六、物业管理行业情况

    （一）物业管理企业基本情况

    贵阳市的物业管理起步较晚，相对于最早在为我国推行物业管理的深圳来说，整整滞后了10余年。贵阳市第一家物业管理公司是中天城投房地产开发公司组建的专业化物业管理公司，贵州中天城投物业管理公司于

    1994年率先对自己开发的项目进行物业管理。

    贵阳市的物业管理协会于二〇〇〇年九月成立。
 
    截止2008年12月31日，贵阳市纳入统计的物业管理企业共461家，其中：一级资质1家；二级资质17家；三级资质356家；暂定资质87家。

    （二）物业管理区域结构及管理项目分类

    1、区域结构。截止2008年12月，贵阳市已实施物业管理的小区（大厦）基本上都是新建住宅小区、综合大厦、办公楼；特别是近几年，小河区、乌当区、金阳区、花溪区、白云区的很多大盘的迅猛发展给物业管理行业带来前所未有的发展前景和巨大的发展空间。

    2、在管物业项目类型分类。从已经实施的物业管理项目分类来看，多层、小高层、高层等住宅物业占管理面积的90%以上。因此，无论从管理项目个数，还是管理面积，新建住宅项目的物业管理服务仍然是贵阳市物业管理行业的主打产品，并且保持了持续发展的良好势头。同时，办公物业实施物业管理的覆盖率也在逐年增长。

    （三）实施物业管理的规模及环境效益

    截止2008年12月，贵阳市已实施物业管理的小区（大厦）共851个，管理面积在3500万平方米以上。

    良好的物业管理服务不仅可以从根本上解决城市脏、乱、差的问题，降低社区治安发案率，给市民居有所安的良好环境；还可以引导市民从关注、爱护小区（大厦）的环境和设施，到关注和爱护城市的公共环境和公共设施，提高市民的精神文明素质。从已获得国家、省、市级物业管理示范小区（大厦）中我们还可以看到，物业管理对塑造贵阳市的城市形象，建设花园式城市和美好家园，以及最适宜人居城市、和谐社会的创建，都发挥着越来越重要的作用。

    （四）物业管理行业的经济效益和社会效益

    截止2008年12月,贵阳市461家物业管理企业的经营总收入6.94亿元，营业税及附加为0.19亿元。同时，物业管理企业为全市提供了近二万多个就业岗位，为解决贵阳市日益加重的社会就业问题、以及维护社会稳定都起到积极而重要的作用。
 
    从上述数据分析，贵阳市大部分物业管理项目的规模较小，单一项目（3万-5万）平方米的小区（大厦）往往要承担一个物业管理企业运行所产生的全部费用，其结果：一是物业管理企业未达到规模经济运行，部分物业管理项目还处于粗放型管理阶段，还未达到真正的专业化管理水平，与经济发达城市的总体水平存在一定的差距；二是近几年因用工成本大幅度攀升，政府指导价格偏低，物业管理企业入不敷出，运行困难，举步维艰，使其物业管理企业只能保本经营，根本谈不上发展和壮大，故业主得不到需求的服务，投诉及抱怨不断；三是这种状况也反映出贵阳市物业管理行业无论从经济效益、资源利用、管理水平、管理规模、服务品质、专业化水平都有待提高。

    几年来，贵阳市从事物业管理的管理人员中已有2379人通过行业行政主管部门组织的专业培训，具备了上岗证。这部份持证人员为贵阳市物业管理行业向程序化、规范化、专业化发展提供了必备的基础条件。在现有的服务人员中，大中专以上学历的从业人员比重较少，这也进一步说明因部份市民对物业管理行业的认识不到位，服务人员在服务过程中得不到应有的尊重，以及薪酬偏低等因素的影响，对高学历，高层次的人才缺乏足够的吸引力。

七、房屋拆迁情况

    （一）拆迁现状

    拆迁工作是城市建设和房地产开发中的一个重要环节，近年来，随着南环线、北京西路、花二线、贵广线、贵金线、油小线等交通路网修建，拆迁量进一步加大。2005-2008年，我市累计完成拆迁面积266.63万平方米，其中住宅面积204.01万平方米，累计完成拆迁住宅14592万户。

表2.4：2005-2008年贵阳市房屋拆迁情况

    2009年，我市拆迁总量累计约有住房近7000户，须拆迁房屋建筑面积120万平方米（已颁证）；在拆的项目有130个（含历年未完成），主要分布在南明、云岩两个老城区，拆迁量重点为市政项目的建设拆迁近100万平方米。当前，尤其要确保铁路枢纽、油小线等项目拆迁任务的及时、顺利地完成，任务比较艰巨。

    （二）拆迁工作中存在的困难

    我市基础设施建设加大，由于拆迁房源紧张，导致大量的货币安置产生大量的刚性需求，将推动房价进一步上涨；城市建设步伐加快，现行拆迁法规滞后；对于违法违规拆迁现象的打击不足。由于存在这些困难，因此产生了两个方面的负面影响，一是公共基础设施建设进度受到影响，当前重点是这几年来铁路枢纽工程、廉租房建设、妇产医院改建等工程均因拆迁难度大而进展不快；二是社会稳定受到影响，由拆迁引起的信访在我市信访中占了很大一部分，全市在拆迁项目普遍存在拆迁矛盾，随着今后拆迁量的增大，压力也会相应增加，尤其就南明、云岩两区而言，由于时间紧、任务重，而且补偿标准不统一，拆迁难度较大。我市现有房开企业在拆项目过多，这些项目如果不能在国务院新拆迁条例出台前完成结案，将要面临同一项目经历新旧条例的政策跨越，许多矛盾很难化解。

八、房地产业的重要作用

    （一）房地产业已成为国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展对经济增长起到关键性的作用

    近年来，我市房地产投资占固定资产投资比例基本保持在25%左右，远高于全国平均水平，房地产业增加值占GDP的比重保持在3.5%左右，房地产业的贡献作用十分明显。

表2.5：2004-2008年贵阳市房地产业占GDP比重

    （二）房地产业的发展促进和带动了相关产业的发展，为社会提供了大量就业岗位，对解决就业问题发挥了积极作用

    房地产业关联度高，带动性强，据测算，房地产业的产值每增加1个百分点，将带动相关产业的产值增加1.5到2个百分点，我市房地产业的快速发展，促进了建筑建材、交通运输、家装、家电、中介咨询服务等相关行业的繁荣和发展。
 

    据统计，2007年，我市房地产企业从业人员数达到3万余人，建筑企业从业人员数近20万人，分别比上年增长6.5%、10.6%，直接为社会提供了大量就业岗位。

    （三）房地产业的发展推动了现代城市开发建设，促进城市品位快速提升

    我市快速推进的城市化为房地产业创造了广阔的需求空间，房地产业的发展同时又推动了城市的开发建设，旧城改造逐步深入实施，城市配套和功能日趋完善，城市规模逐步扩大，城市环境和城市品位有了较大提升，房地产业已成为城市建设的生力军。

    （四）房地产业的发展为财政提供了重要的财源

    房地产销售的增长，促进了我市房产税收的增长，据统计，2007、2008、2009年我市房地产税收分别达到8.1亿元、7.8亿元、11.3亿元，房地产业税收已成为财政收入来源的重要渠道。

    （五）房地产业的发展改善了居民的居住条件

    随着房地产业的发展，我市城镇居民人均住房建筑面积逐年提高，居住环境日益改善。据不完全统计，截止2008年底，我市城镇居民实有房屋建筑面积已达到9125.21万平方米，其中：住宅面积7154.96万平方米，私有住宅面积6595.7万平方米。住宅市场化程度大大提高，人均住房建筑面积逐年提高，2008年年底市辖区人均住宅建筑面积为21.51平方米，配套完善、环境优美的居住小区不断涌现，住房品质不断提高，居民的居住条件大大改善。

表2.6：2005-2008年贵阳市房屋概况及居住面积

    （数据来源：贵阳统计年鉴、贵阳房地产市场信息系统，其中“人均住宅建筑面积”统计范围为市辖区）

    综上所述，1998年以来，随着我市住房制度改革的全面推进，居民住房消费得到了有效启动，房地产业由此进入了高速发展的快车道。经过十余年的快速发展，房地产市场逐步走向成熟与理性，市场体系日益完善和健全，房地产业已成为我市国民经济增长的重要支柱力量，为我市城市建设和经济社会的发展做出了突出贡献，为改善居民居住条件、提高居民生活水平提供了丰富的物质基础。