二、贵阳市经济发展与房地产业关系分析

    （一）贵阳城市概况和城市特点

    1、纵向比较分析

    过去五年，贵阳市经济取得了长足的发展，GDP增长率都保持在13%以上。除了进出口出现了较大的波动以外，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额均保持了平稳和较快的增长。

    表1.3：2004-2008年贵阳国民经济运行情况

    （数据来源：《贵阳市统计公报》。以下数据除特别说明外，均来自近年的《贵阳市统计公报》、《贵阳市统计年鉴》和贵阳市房地产市场信息系统。）

    从我市经济增长的动力看，主要是固定资产投资拉动，全市固定资产投资占GDP比重较高，远远高于全国35-50%之间的水平。这说明，我市的经济增长模式还主要是投资拉动型，进出口和内需对经济增长的贡献度还需要进一步加强。

    2、横向比较分析

    近几年来，城市竞争力对城市经济发展的作用越来越明显。除了考虑投资、进出口、消费三架马车之外，还需要从城市竞争力的角度，分析贵阳的城市特点和城市竞争力状况。

    贵阳市作为贵州的省会城市，其区位条件、人口规模、交通条件、历史沿革对塑造城市特点和城市竞争力有直接的影响。要研究贵阳的城市竞争力，还应该和周边的省会城市进行比较。

    与周边省会城市比较，贵阳市人口较少，因而经济总量较小。贵阳的总人口只有昆明的63.1%，南宁56.9%，长沙的59.8%，成都的35%。因此，贵阳的地区生产总值也只有昆明的50.5%，南宁的61.6%，长沙的27%，成都的20.8%。但是，按照人均产值比较，贵阳市人均GDP比南宁高，略低于昆明，比成都和长沙则有较大差距。

    表1.4：贵阳国民经济状况与周边省会城市比较（2008年）

    （注：①数据来源：各城市2008年统计公报；②重庆为直辖市，因此其数据与周边各省会城市可比性较小，在此暂不作对比分析）

    总的来看，贵阳经济发展水平相对滞后，表现在经济总量、人均产值方面，当然，从产业结构比重看，贵阳市的三大产业结构和昆明、成都非常相似，都是6：47：47左右。

    贵阳经济发展水平的相对落后，除了特殊的历史因素外，还需要从城市特点来挖掘。

    与周边省会城市比较，贵阳城市特点表现在四大方面：

    特点一：国土面积小，人口规模少。这使得贵阳在周边省会城市中更象一个中小城市，而不是一个有区域辐射力的大城市。

    特点二：不沿江、不沿边、不沿海的三不沿省情，也导致贵阳市缺乏区域经济辐射力。贵阳周边的几个省会城市，都各有较大的区位优势。如昆明、南宁的沿边和沿海，直接辐射东南亚；成都的沿江，携天府之国的经济优势辐射西藏、甘肃、云南、贵州；长沙虽然也是纯内陆城市，但毗邻广东、湖北、重庆、浙江等发达省份，受全国产业转移的益处最大。

    特点三：虽然贵阳的产业结构与周边省会城市相似，但是贵阳一、二、三产业的发展水平相对较低，支柱产业优势不够。与周边省会城市比较，贵阳的农业不如长沙和成都，制造业不如成都、长沙、昆明，第三产业不如成都和昆明。

    特点四：贵阳的城市形象还不鲜明，“避暑之都”、“爽爽的贵阳”的城市形象才刚刚树立。长期以来，贵阳缺乏一个鲜明的有个性的城市形象。如果“爽爽的贵阳”能够长期宣传持续下去，对贵阳的城市品牌的树立很有帮助。

    特点五：贵阳市地形条件比较特殊，组团式发展才刚刚开始，但交通配套条件还不完善。和重庆一样，贵阳也将成为一个组团式发展的城市，而不是“摊大饼”式圆圈式发展的城市。但与重庆不同的是重庆的各个区早就形成了明显的区域分工（如渝中区为政治、商业中心，沙坪坝区为文化、商业中心，九龙坡区为工业中心等），而且连接各个区的高速公路网和水路非常发达。但贵阳的各个郊区发展起步较晚，连接各区快速交通路网的建设也才刚刚开始。

（二）贵阳经济发展与房地产业关系分析

    随着自1998年我市实行住房制度改革以来，房地产业已经逐渐成长为我市经济增长的支柱产业之一，房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大，对贵阳市GDP的贡献随着经济建设的不断扩大，拉动作用越来越明显。1998-2008年间，房地产开发投资年均增长25.2%，高于同期GDP年均11.19%的增幅，房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加。

    1、纵向比较分析

    表1.5：2004-2008贵阳房地产市场主要指标状况

    表1.6：2004-2008贵阳房地产主要指标增长情况

    过去五年，贵阳房地产主要指标均出现了较快的增长。其中，房地产开发投资年均增长22.7%，商品房竣工面积年均增长10.3%，商品房销售面积年均增长21.6%，销售金额年均增长41.1%。

    从各指标增长情况可以看出，除了房地产投资增长率保持较平稳增长之外，其他指标都具有一定的波动性。这说明，我市房地产虽然保持了较快的发展势头，但是受宏观经济和土地供应、城市建设、消费需求等多方面因素的影响，房地产市场也表现出明显的波动增长特征。如何保持我市房地产市场平稳较快增长，是一个需要认真研究的问题。

    与此同时，由于我市商品房价格起点较低，过去五年出现了明显高于全国平均水平的增长速度，年均房价增长率达到14.4%。但与周边省会城市比较，贵阳房价绝对数仍然是较低的，而且涨幅也是比较平稳的。

    2、横向比较分析

    从表1.7我们看出，与城市经济发展规模和发展水平一样，贵阳房地产业在西部五城市中也有四个特点：

    特点一：规模小，销售量少。商品房销售面积、销售金额在西部五个省会城市都是最低的。这是由城市规模、经济总量等所决定的。

    特点二：平均房价最低。2008年商品房销售价格只有3375元/平米，比昆明和成都低40%左右。但贵阳中心城区房价水平却不低，中心区与各郊区及县（市）房价差距较大，这也体现了我市房地产发展在区域上的不平衡性和区域间的差距较大。

    特点三：“房价收入比”处于中低位次，高于长沙，低于其他三个城市。这与贵阳市的土地供应状况和城市建成区规模状况直接相关。

    特点四：房地产投资额占全社会固定资产投资比重相对较高，高于昆明和长沙（成都2008年是特殊情况）。这说明一方面贵阳市固定资产投资结构还有待进一步完善，特别是交通基础设施投资力度还须加大；另一方面也说明房地产投资已经快于其他基础设施投资，要保持房地产投资持续、适度增长。

    表1.7：贵阳房地产状况与周边省会城市比较（2008年）

（重庆为直辖市，其数据与周边各省会城市可比性较小，暂不列入比较范围。）

    3、贵阳房地产市场规模与经济发展的关系

    综上所述，未来几年我市经济发展需要重视两个方面的关系。

    其一、产业结构升级、人均产值提升与人口规模的关系。

    其二、城市经济辐射力增强与城市规模的关系。

    之所以这两个关系非常重要，首先在于贵阳经济发展的滞后既是总量的滞后，也是人均产值的滞后；既是城市经济辐射力弱的问题，也是城市规模小的问题。我国过去三十年的经济增长表明，既是投资、进出口和消费的增长，也是城市化进程带来的城市集约化和经济效率提升的增长。我市如果不尽快扩大人口规模、城市规模，尽快达到总人口400万乃至500万以上的特大城市的标准，那么经济发展还将在西南各省会城市中长期处于滞后地位。

    这两个关系都与房地产业息息相关。首先，产业结构升级、人均产值提升与人口规模的关系需要依靠房地产的发展改善和提升人居环境，从而提高人口规模和人口素质；其次城市经济辐射力增强与城市规模的关系更需要房地产特别是郊区房地产的繁荣带动各个近郊区的城市建设和城市规模的扩大。特别是金阳、花溪、乌当、白云等区。

    实际上，房地产市场在贵阳经济发展中已经占据了非常重要的地位。2008年，贵阳市商品房销售额占GDP的比重平均达到了15.9%，远远高于全国6.8%的水平，也高于昆明、南宁、长沙三个周边省会城市。

表1.8： 2008年六城市商品房销售额占GDP的比重

    从过去五年的情况看，我市商品房销售额占GDP比重年均达到16.8%，2007年一度达到21.45%。而商品房销售额占“内需”的比重更是年均高达29.5%，几乎占据了三分之一。这说明，无论从刺激内需的角度，还是从扩大人口规模、城市规模的角度，房地产业对贵阳经济发展都起到了“火车头”的作用。

表1.9：2004-2008年贵阳房地产与国民经济的关系

图1.5：2008年贵阳各区域商品房销售面积分布情况

 
    但是，如果把我市的土地供应分布和商品房销售面积分布格局做一比较，我们就可以看出，我市的商品房销售面积还主要集中在南明、云岩区和金阳新区。三个区的销售面积占据了70.6%的比重。其他各郊区和三县一市还不到30%，平均每个县区所占比重不到4%。未来则必须是各区域逐步均衡发展，因此，如何在金阳新区初具规模后进一步促进各效区及县（市）的城市建设和城市配套的发展，是未来城市规划、土地供应、房地产开发投资建设要考虑的重要课题。