贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告

贵阳市房地产市场运行状况及对策措施研究课题组

（2009年12月）

贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告摘要

    为了准确把握贵阳市房地产市场运行状况，对贵阳房地产做出客观、公正的评价，分析房地产市场存在问题，预测房地产发展前景及趋势，提出促进我市房地产市场持续健康发展的若干对策措施。由市住房保障和房产管理局牵头，相关部门人员和房地产业界人士参与组成了贵阳市房地产市场运行状况及对策措施课题研究小组。本课题研究从宏观经济视角出发，在借鉴我市历年房地产市场运行报告的基础上，采用定量与定性分析相结合的方法，对我市近年来房地产业及房地产市场运行情况进行了综合研究，在广泛吸取社会各界有关专业人士的意见和建议基础上，形成了《贵阳房地产市场运行状况及对策措施研究报告》（以下简称《报告》）。

    《报告》认为，1998年以来，随着我市住房制度改革的全面推进，居民住房消费得到了有效启动，房地产业逐步进入了高速发展的快车道。房地产开发投资持续稳定增长，投资结构趋于合理，房地产投资对固定资产投资增长的拉动作用明显；房地产市场保持供需两旺态势，房屋成交量逐年递增；在市场需求的有力支撑下，商品房价格呈现稳步上升趋势；金融信贷有力支持了房地产业的发展。同时，随着我市房地产的持续快速发展，保障性住房建设力度也不断加大，“住有所居”行动计划有序实施，廉租住房覆盖面扩大，廉租住房项目建设顺利推进，经济适用住房以每年100万平方米的规模建设，低收入群体住房困难问题得到逐步解决，与此同时，物业管理行业、拆迁行业也取得了明显的进步和发展。

    房地产业的持续健康发展为经济社会全面协调发展发挥了重要作用。首先，房地产业的发展对经济增长起到关键性的作用，已成为国民经济的重要支柱产业；其次，房地产业的发展促进和带动了相关产业的发展，为社会提供了大量就业岗位，对解决就业问题发挥了积极作用；再次，房地产业的发展推动了现代城市开发建设，促进城市品位快速提升，房地产已成为城市开发建设的中坚力量。此外，房地产业的发展为财政提供了重要的财源，改善了居民的居住条件，丰富了居民生活的物质基础。

    《报告》指出，我市房地产市场运行总体态势是平稳健康的，但其中也还存在着一些问题。一是土地转化周期较长，土地供应区域不均衡；二是房地产开发仍处于粗放式阶段，产品明显低端化，缺乏本地区域特征及文化内涵；三是房地产二、三级市场缺乏联动，居民住房消费偏重于新建商品房；四是房地产市场行为还不够规范，在房地产开发、交易等环节还存在一些违法违规行为。此外，在物业管理和拆迁等方面也还存在着一些问题。

    《报告》分析了我市房地产发展前景，认为我市房地产发展前景是十分广阔的，一是具有优越的气候及自然环境。山、水、林、泉资源丰富，“爽爽贵阳”、“避暑之都”品牌魅力不断加大；二是城市化步伐加快，经济发展态势良好，为房地产持续发展奠定了坚实基础；三是城市发展规划为房地产发展带来巨大空间。《贵阳市城市总体规划（2009-2020年）》提出了我市住房建设发展目标及住区发展策略，明确了中心城区居住用地布局结构，“北拓、南延、西连、东扩” 的空间发展策略将为房地产发展创造巨大空间。四是完善基础交通设施为房地产发展提供了新机遇。高铁、快铁、轻轨建设，将使贵阳市综合交通运输网络规模快速扩充，各种运输方式之间功能结构趋于合理，运输效益大幅提高，为区域经济社会协调发展提供了基础设施保障，也为房地产发展提供了新的机遇。此外，作为全省政治、经济、文化、商业中心，贵阳历史源远流长，文化底蕴丰厚，独特的民族民间原生态文化为打造我市地产文化品牌提供了丰富的元素。

    《报告》明确提出了发展我市旅游休闲型房地产的积极意义和重要作用，根据国家“西部大开发”战略及贵州省、贵阳市加入“泛珠江三角洲经济圈”、“长江上游经济带”、“南贵昆经济区”等区域经济合作联盟，结合省领导提出的打造由广州、桂林、贵阳、昆明、曼谷形成的一条世界级观光旅游线路的思路，在我市生态文明城市建设向纵深推进的背景下，发展旅游休闲及外向型房地产，是我市房地产业实现可持续发展的新课题。“爽爽的贵阳”，“避暑之都”品牌的打造，更离不开旅游休闲地产的发展。
对于如何促进我市房地产市场持续健康发展，《报告》提出了相应对策措施。

    一是加强保障性住房建设管理。切实履行住房保障职责，增强保障性住房供给；做好廉租住房项目储备，积极争取中央和省政策扶持；多渠道解决群众住房难问题，力争用3年时间完成城市和国有工矿棚户区改造工作，积极推进“城中村”改造，统筹解决失地农民生计问题。加大公共租赁住房建设力度，解决刚参加工作的大学毕业生、年轻公务员等收入较低群体的住房困难；加大保障性住房管理力度，对保障性住房标准实行动态管理，建立健全退出机制。二是促进土地市场健康发展。科学合理制定土地年度供应计划，进一步完善土地市场动态监测和监管机制，严格执行经营性用地“招、拍、挂”出让制度，促进土地市场公平竞争，逐步实施国有土地建设用地使用权“净地”出让。三是加强房地产市场管理。合理引导住房消费，加大对居民首次购买自住房的信贷支持，进一步激活存量房市场，大力发展住房租赁市场，促进房地产二三级市场联动发展，依托“避暑之都”的品牌影响，加大对外推介力度，积极吸引外来购房消费，强化房地产信贷风险管理，严格执行信贷标准。四是加强房屋中介市场管理。提高中介行业的整体形象和行业水平，提升中介行业的整体形象；加强监管和培训，提高中介行业从业人员素质；建立和完善我市中介行业的行业规范。五是改进和完善物业管理。完善物业管理法律法规配套工作，整合资源，向规模化、品牌化方向发展。六是加强拆迁管理。建立公众广泛参与的阳光拆迁工作机制，完善土地储备制度，在政府统筹下调动一切积极因素做好土地一级开发，充分发挥土地供应对房地产市场的调节作用。七是加快旅游及外向型房地产开发建设。充分发挥政府的主导作用，把城市品牌营销与发展旅游及外向型房地产结合起来，在土地、税收、市政配套等多方面给予扶持和鼓励，大力支持、协调，为开发商提供保障；坚持纯生态城市发展理念，以“森林之城”、“避暑之都”为形象定位，积极推进公园城市、生态城市、山水园林城市、森林城市、温泉城市等品牌内涵建设；坚持地方文化特色，以原生态文化、少数民族地域文化等元素为基础，打造具有丰富文化内涵的独具特色的贵阳房地产产品；结合现有旅游资源和潜在资源，科学规划和布局景区景点，精心设计旅游线路，优化时间、空间配置，逐步形成区域特色明显、林泉互补的旅游格局，大力发展民族、民俗风情文化旅游，塑造“温泉疗养、休闲度假、避暑天堂”的整体旅游形象；积极开展旅游及外向型房地产项目试点建设。

贵阳市房地产市场运行状况及对策措施研究课题组

课题研究领导小组
    组  长：徐  恒
    副组长：李豫川    刘继东
    成  员：胡元华    张太炳    于  泉    犹  慰    曾庆兴    吴湘贵    魏定梅    刘  强    何汉荣    胡凌书    杨秀玲    田儒康    辛超丽

课题研究领导小组办公室
    成  员：王  静    秦  悦    文  静    刘长海    文剑武    朱济社    董  平    李崇毅    董铁军    王  清    刘兆丰 

牵头单位
    贵阳市住房保障和房产管理局

支持单位
    贵阳市委政策研究室
    贵阳市统计局
    贵阳市规划管理局
    贵阳市国土资源局
    贵阳市建设局
    贵阳市物价局
    贵州省住房资金管理中心
    贵阳市住房公积金管理中心
    贵阳市金阳新区管理委员会
    贵阳市财政局
    中国人民银行贵阳中心支行
    贵州省银行监督管理局
    国家统计局贵阳调查队
    贵州商业高等专科学校
    贵州省建筑设计院
    贵阳市公共住宅建设投资有限公司
    各区、县（市）建设局
    贵阳市房屋拆迁协会
    贵阳市物业管理协会
    贵阳田野市场调查咨询有限公司
    中天城投集团股份有限公司
    中铁置业贵阳分公司
    贵州铭星房地产开发有限公司
    贵阳方源房地产开发有限公司
    贵阳新世界房地产有限公司
    保利建设开发总公司贵州分公司

前    言

    自2003年以来，贵阳市房地产市场预警预报机制领导小组对贵阳房地产市场运行状况做了大量的研究，形成了半年和年度市场运行报告，积累了大量的数据基础和研究成果。2008年，受全球金融危机及严重自然灾害影响，宏观经济增速放缓，作为国民经济重要支柱产业的房地产也出现明显下滑。在此背景下，如何采取有效对策措施促进房地产市场持续健康发展，并保持国民经济平稳较快发展，成为各地政府及相关部门工作的重中之重。经市政府批示同意，由市住房保障和房产管理局牵头，在贵阳市房地产市场预警预报机制领导小组基础上，组成了“贵阳市房地产市场运行状况及对策措施研究”课题组，在综合研究宏观经济和房地产运行的各项历史和现实数据的基础上，提出促进贵阳房地产健康可持续发展的对策措施。

    本课题的研究成果，对政府决策部门调控贵阳房地产有重要的参考作用，对相关部门、房开企业及社会各界全面了解贵阳房地产市场，深入把握贵阳房地产市场的走势和发展方向有重要的参考作用。

    本课题研究过程中得到了相关部门及社会各界的大力支持，在此表示感谢！

贵阳市房地产市场运行状况及对策措施研究课题组
2009-12

第一章 经济发展与房地产业发展关系分析

    一、宏观经济与房地产业发展关系分析
    （一）宏观经济状况和前景分析
    众所周知，自改革开放以来，我国国民经济一直保持高速增长势头。不过，对于经济高速增长的特点，以及增长模式和发展后劲等问题，却是需要认真研究的。
    此外，从经济周期上看，国民经济长时期的高速增长，是否打破了经济增长的周期性规律？或者，在经历了三十年的经济增长之后，在全球金融危机影响下，是否会进入一个下行的周期？
以下是近些年宏观经济主要指标运行情况：

图1.1：1993-2008我国宏观经济基本指标增长状况

（数据来源：国家统计局网站）

    上图我们选择了最具有代表性的GDP增长率、全社会固定资产投资增长率、进出口总额增长率、社会消费品零售总额增长率四个指标。GDP增长率代表了宏观经济的总体状况和平均水平，后三个指标代表了拉动经济增长的三驾马车的动力情况。从图中我们可以看出：

    1、宏观经济从1993年14%的高速增长，到1999年7.6%的“低谷”，再到2007年11.9%的高位运行，已经走过了一个长达15年的大周期。在这个周期里，宏观经济整体上出现了一轮从快速增长到相对低迷再到高速增长的周期性曲线。

    进入2008年，经济运行出现转折，一方面是全球金融危机的影响——尤其是对进出口贸易的影响；另一方面也是我国经济的自身调整，加上严重自然灾害的影响造成的。

    2、GDP增长虽然表现为比较平稳的轨迹，但是，拉动经济增长的三驾马车却有较大的振幅。
从图1.1看出，1993年到1997年间，拉动经济增长的主要动力可以说是“内需”，即社会消费品零售总额；但是1998年以后，拉动经济增长的主要动力转变为固定资产投资和对外贸易。其中，2000年、2002年、2003年、2004年固定资产投资对经济的拉动作用尤其明显。

    值得注意的是，固定资产投资规模受政策影响较大，进出口总额受国际关系和国际形势影响较大，所以，二者在过去的15年间一直呈现较大的波动轨迹。而社会消费品零售总额在1994年达到一个峰值后，其增长表现相对稳定，并且随着经济总量的平稳增长而开始呈现出稳定增长的态势。

    3、综合国际国内各类权威机构的观点，我国经济未来十年仍将保持高速增长态势。如果不出现特别重大的自然灾害和国际经济形势急剧变化的影响，2008年后的未来十多年中，我国经济总量仍将保持7%-9%的增长速度（比九五、十五、十一五期间有所下降），但是增长方式将发生结构性的转变。也就是说，下一轮大经济周期，不可能再象1993-2007年那样平均保持两位数的增长速度。

    （二）房地产行业现状和前景分析

    房地产行业与宏观经济息息相关。要从宏观层面看待房地产业，必须仔细观察房地产业的两大宏观指标：

    第一类指标：房地产投资占全社会固定资产投资的比重和增速。这两个指标说明房地产对国民经济增长的拉动作用；

    第二类指标：房地产销售面积和销售额的增速。这两个指标说明房地产市场的消化能力和购买力。

图1.2：1993-2008全国固定资产投资、房地产投资与GDP增长的关系

（数据来源：国家统计局网站）

    从图1.2可以看出：

    1、固定资产投资始终是中国经济增长的最主要的拉动力。2005年以前，固定资产投资占GDP比重一直在30%-50%之间。进入2005年后，固定资产投资的比重超过50%。随着金融危机后政府加大投资力度保增长，固定资产投资还将进一步扩大和加速。

    2、在全社会固定资产投资中，房地产投资增长率却出现了巨大的波动曲线。1993年达到创纪录的年增长125%的水平，导致全国各地出现各种程度的房地产泡沫；1995年后由于国家连续采取紧缩银根政策出现了负增长，随后又一路走高，到2008年才出现明显回落。

    值得注意的是，从2000年至今，房地产投资都保持在20%以上的高速增长。

    在看待经济运行是否健康的问题上，“内需”的增长与GDP的增长是否同步，是一个基本的指标。从我国的统计口径看，商品房销售额并不计入社会消费品零售总额。因此，我国的“内需”可以简单地分成两块，一块是“社会消费品零售总额”，一块是“商品房销售额”。二者基本构成中国“内需消费”的主要构成（其他为私人汽车消费等）。

表1.1：宏观经济中“内需”消费的增长状况

（数据来源：国家统计局网站）

    从表1.1看出，宏观经济的增长，虽然固定资产投资起到了主要的作用，但是，如果把社会消费品零售总额和房地产的商品房销售合并为“内需”消费的话，那么，“内需”消费仍然是拉动经济增长的主要动力——包含商品房销售额的“内需”消费占GDP的比重始终在36%-46%之间平稳波动。

    同时，“内需”消费中商品房销售额的比重在逐年增大。实际上，自1997年以后，商品房销售额的增长速度就远远高于社会消费品零售总额的增长速度——2008年例外。这说明，中国的消费者，特别是构成消费主体的城市消费群，已经从传统的吃穿消费为主，逐渐转移到住行消费占较大比重的消费结构。

图1.3：1993-2008房地产市场发展轨迹

（数据来源：国家统计局网站）

    从图1.3可以看出，自1993年以来，房地产市场除了早期1993年到1996年有所下滑之外，自1997年到2007年都处于比较平稳的高速增长阶段——不是“一高”，而是“四高”：房地产投资增长速度高（平均每年增长23%）、房屋销售面积增长速度高（年平均增长24%）、商品房销售额增速高（年均增长33%）、商品住宅价格增长高（年平均增长8.7%）。

    值得注意的是，这“四高”当中，年均增长最高的是商品房销售额，其次是投资增长率和销售面积增长率。销售额的快速增长，与房价快速上涨直接相关。见下图：

图1.4：1993-2008全国商品住宅价格增长情况

（数据来源：国家统计局网站）

    但是，尽管房价快速上涨，房屋销售面积也同样保持快速增长。这说明，随着住房制度改革的全面推进，商品房已经成为国民最重要的消费品之一。

    与“四高”紧密相关的还有土地价格快速增长的“第五高”。从表1.2看出，2004年到2008年，土地购置面积没有增长，而是小幅波动并且略有下降。但是，土地成交单价却快速上涨，短短五年间就增长了一倍多。

表1.2：2004-2008年全国土地购置情况

    综合上述宏观经济和房地产数据分析，未来十年，我国房地产市场发展有三种趋势：

    趋势一：2008年犹如1996年，在销售面积、销售额下降后经过短期波动后又快速上涨。即和上一个经济周期相似。

    趋势二：由于国民财富的积累和全球资本的涌入，房地产之外的投资渠道仍然狭窄，流动性过剩继续加大，而土地成本快速上涨，因此2009年后中国房地产的“四高”就迅速出现（正如2009年5月后的情况一样）。

    趋势三：由于全球金融危机的不确定性和中国宏观经济的波动，导致房地产市场与上一个周期不同，呈现出明显的波动轨迹。

    由于我国的城市化速度还在加快，全国总人口高峰期要到2030年才到顶点；劳动力高峰期要到2020年才到顶点，因此上述第二种趋势可能出现的概率较大，其次是第三种可能。

（三）宏观经济发展与房地产市场发展的关系分析

    房地产市场与宏观经济的关系主要表现在以下几个方面：

    第一、 宏观经济发展水平和速度决定了购买力的高低和投资信心的高低，也决定了房地产市场的发展水平和发展阶段；

    第二、 房地产行业在全社会固定资产投资中的比重和增长速度，反过来可以作为宏观经济增长的助推器和健康状况的测量仪；

    第三、 人均收入和消费的发展水平，决定了房地产市场的消费方式和营销方式的变化；

    第四、 房地产市场的变化虽然受制于宏观经济的变化，但是房地产市场的振幅比GDP增长率的振幅要大。

    初步预计，2008年后我国经济运行将进入一个新的周期。在新一轮周期中，经济仍将保持较快增长，经济结构逐步优化，这为房地产市场的发展提供了较大的平台，同时由于这个周期的不确定性因素较多，也将为房地产市场的发展提出新的挑战。

    这种挑战对房地产带来的变化表现在：

    1、拉动经济增长的三大火车头中，内需的拉动作用比上一个周期更加重要，但固定资产投资和房地产投资还将保持一个较高的比重。这使得房地产市场在拉动内需方面的作用和地位更加重要，也使得房地产市场的产品结构和价格结构更加丰富，才能满足不同层次收入人群的购房需要。

    2、由于新增土地受到严格限制，土地成本越来越高，因此除了高容积率地开发土地以外，各大城市的城中村改造、旧城改造性质的土地将日益成为主要的土地来源。为此，城市建成区内的土地价格和商品房价格仍将快速上涨，城市扩张中的郊区土地和郊区商品房价格相对平稳地增长。与此同时，郊区更多的廉租房和经济适用房作为稳定房价和满足低收入家庭住房需求的重要手段也会越来越多地推出。

    3、二手房市场将占据越来越重要的市场地位。一方面，二手房市场的交易活跃为新增商品房的销售提供了“需求加速周转”的空间；另一方面，二手房市场也为满足不同层次的购房需求提供了更多的选择。因此，二手房市场活跃程度的高低，也将成为全国各大城市房地产市场活跃程度的晴雨表。

二、贵阳市经济发展与房地产业关系分析

第二章 贵阳房地产市场运行情况

一、贵阳房地产发展综述

二、房地产市场主要指标运行情况

三、住房市场套型及价位结构

四、贵阳房地产市场需求结构

五、保障性住房建设情况

六、物业管理行业情况

七、房屋拆迁情况

八、房地产业的重要作用

第三章  贵阳房地产市场存在的问题

一、土地市场问题

二、房地产产品问题

三、房地产市场秩序问题

四、房地产二、三级市场联动问题

五、物业管理问题

六、拆迁问题

第四章  贵阳市房地产发展前景

一、房地产发展有利条件

二、房地产发展趋势

三、市场需求潜量预测

第五章  促进贵阳房地产业健康发展的对策措施建议

一、加强保障性住房建设管理

二、促进土地市场健康发展

三、加强房地产市场管理

四、加强房屋中介市场管理

五、改进和完善物业管理

六、加强拆迁管理

七、加快旅游及外向型房地产开发建设